不動産売買Q&A

お問い合わせ

Q. 室内で内装が出来ない場所はありますか?それは何故ですか?

サッシの枠、玄関の扉等です。共用部分に当たり、勝手に個人では変えることはできません。管理組合の許可必要になります。

Q. ローンは何歳まで組めますか?

70才未満の方まで申込み可能で、完済は、80才までです。

Q. 地震に強いと言われている建物は何年築以降のものですか?

旧耐震、新耐震という分け方では、昭和565月が一つの目安でしょう。

Q. 物件内見時、注意して確認しておくと良い箇所はどこですか?

管理の面(管理会社、管理人さんの勤務時間等 但し、管理人さんの形態によって管理費等の増減の可能性あり)  

Q. 物件内見時、持参して行くと良いものは?

メジャー、デジカメ。

Q. 私は銀行ローンを組めるでしょうか?主婦・派遣社員・契約社員・役員

専業主婦の方で全く収入がなければ厳しいです。 派遣社員、契約社員の方は、多少組みにくくなります。派遣先、契約先への勤務年数 が長くなってくると組みやすくなります。 会社役員の方は、会社の確定申告書・決算報告書等3期分とご本人様の収入証明が必要です。赤字決算にしていると見方は厳しくなります。 自営業者の方は、個人の確定申告書(収支内訳付)3期分、確定申告書⑫の所の数字が会社員でいう年収扱いになり審査の対象です。そこの数字がきちんと出していれば全く問題はありません。

Q. 人生の中でどのタイミングで物件を購入するのが良いですか?

若いときに組むのがお勧め、そのかわり収入がそんなにUPする予定のない方は、きちんと支払いができるかどうかを吟味して。

Q. 購入したマンションが住んでる間にボロボロになったらどうするのでしょうか?

室内は、ご自分でリフォームしていただきます。 外壁や配管、防水工事等は、マンション全体で大規模修繕工事として組合で費用を負担(月々の修繕積立金の貯まったものか組合で金融機関から借入れ)して行います。

Q. 住宅ローン減税の対象になる物件条件は?

築後25年以内、登記簿面積50㎡以上 10年間ローンの残高の1%(最大合計400万円まで)が年末調整や確定申告で還付になります。 確定申告時、申請の手順や申請書の書き方は? 今は、税務署に聞くととても優しく教えてくれます。 勿論、私共もお手伝いいたします。(税理士等もご紹介いたします)

Q. 物件を見に行った時、排水のニオイを感じることが多いですが、どうしてですか?

空室になった場合によく起こります。洗面やお風呂、洗濯パン、トイレ等の管の下には、くねくねっとした部分(トラップといいます)がありそこが使われないと水が乾いたり蒸発したりして空間ができます。そこの部分から臭気が上がってくることが理由として考えられます。生活を開始することによりそこには水が栓となり臭気は上がってこなくなり解消されます。

Q. 自主管理とは、マンションの掃除やごみ出し等も自分達でやるという意味ですか?

自主管理のマンションは、総戸数30世帯未満で昭和建築の物件にたまにありますが、共用部分の清掃は一部委託という形式で外注していることがほとんどです。また自主管理マンションでも管理組合で管理人を雇っていることも多く、ごみ置場の管理等は管理人さんに任していることが多いです。

Q. 購入した部屋で生活を始めてから、設備に不具合を感じた時や、故障を発見した時は、どのように何処に連絡したら良いのでしょうか?

まずは、私共のような仲介会社に連絡してみましょう。対処方法をお伝えいたします。

Q.管理費・積立金とは何に使われているのでしょうか?

管理費はマンションの通常の維持・管理のために使われています。(エレベーターなどの維持・理のための費用、共用部分の光熱費や清掃費など) 管理は管理組合が行います。管理組合とは住民の方々全員のことです。ですが、実際の業務を行うのは困難なので、管理会社に委託しているケースがほとんどなのです(管理員の方は管理会社から派遣されている人です) その為管理会社への報酬などもこちらから支払われます。
修繕積立金
は将来マンションの修繕のために使われます。
外壁の塗り替え・給水管の取替え・建物の防水工事などの、マンションの修繕工事が必要になった際に修繕積立金から支払われます。
そのため、管理費・積立金はマンションにとっても居住者の方々にとっても必要なものです。

Q. 建物がAとBの共有となっていましたが、Aが死亡しました。Aには相続人がいません。Aの共有持ち分は、当然Bに移転するのでしょうか?

共有者Bが下記の条件を満たしている場合は、Aの持分の全部または一部が相続されます。
①被相続人と生計を同じくしていた者
②被相続人の療養看護に努めた者
③その他被相続人と特別の縁故があった者

Bが上記に該当しない場合は、最終的にはAの持分は国に帰属することになります。

Q.マンションの管理規約において、マンションに居住していない組合員だけから協力金を徴収することを定めることができるのでしょうか?

所有しているお部屋で、本人は居住せずに賃貸にしたり、セカンドハウスでたまにしか使用してない場合
外部オーナー協力金等の名称で通常の管理費にプラスして月額徴収をしているマンションもあります。
お部屋の広さによって違ってきますが、通常1,000~3,000円程度です。

Q.登記識別情報とは?

登記識別情報とは,登記の申請がされた場合に,当該登記により登記名義人となる申請人に,その登記に係る物件及び登記の内容とともに,登記所から通知される情報をいいます。登記識別情報は,アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号で,不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。
 この登記識別情報は,本人確認手段の一つであり,登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため,登記所に提供してもらうことになります。  

Q.登記識別情報を紛失(盗まれて)してしまいました。どのように対処すればよいでしょうか?

登記識別情報の失効の申出をすることができます。登記識別情報は、いつでも理由がなくても失効させることができます。
売却等で登記識別情報の代わりになるものが必要となった場合は
○方法1
 司法書士・土地家屋調査士・弁護士のいずれかによる資格者代理人が、本人に面談し、本人であることに間違いないという情報(資格者代理人による本人確認情報の提供)を登記所に提出することにより、登記識別情報の提供があったの同じようにすることができます。
 しかし、資格者代理人による本人確認情報の提供には、司法書士によっても異なりますが、数万円の費用がかかりますので、注意が必要です。
○方法2
 本人が申請書又は委任状に署名したことを公証人が認証した場合にも登記識別情報の提供があったの同じようにすることができます。
○方法3
 事前通知制度を利用します。事前通知制度は、登記申請後に、登記所から売主等の登記義務者宛に本人限定受取郵便(特例型)にて、本人であるか通知を行い、登記義務者が登記所の発送から2週間以内(到着から2週間ではありません)に回答書に実印を押印して登記所に届け出ることにより、登記識別情報の提供があったの同じ効果が生じさせる制度です。

Q.マイホームに係る固定資産税・都市計画税とは?

固定資産税は、毎年1月1日(「賦課期日」といいます。)現在、土地・家屋・償却資産(これらを総称して「固定資産」といいます。)を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

都市計画税というのは、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てる目的で、都市計画区域として指定されている、市街化区域内の土地や家屋の所有者に対して、市区町村(都)が課税する市(区)町村税(都税)のことをいいます。
なお、市街化調整区域内の土地と家屋についても、一定の場合に条例で区域を定めて都市計画税を課税することができます。

固定資産税・都市計画税は、地域・広さ等により税額が変わります。 購入の際には私共にお任せ下さい。 お調べしお伝えいたします。

Q. 住宅取得資金等に係る贈与税の相続時精算課税税制度の特例について。

一般の相続時精算課税制度には、贈与者が「65歳以上の親」という条件がありますが、住宅取得資金の贈与制度を活用する場合は、この年齢制限を一定の条件のもとに無いものとするという特例です。

特例適用の要件

平成15年1月1日から平成23年12月31日までの贈与
20歳以上の子
③贈与を受けた翌年3月15日までに住宅取得資金を充当した自己の住宅に住んでいること。または、遅滞なく住むことが確実であること。

適用される家屋の条件

①日本国内にある家屋であること。もし、居住の用に供する家屋が2つ以上ある場合は、主に居住するひとつの家屋に限られます。
②家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50㎡以上であること。
③購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。
イ) 耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ロ) 耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」又は「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。
④床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

適用手続
 相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、相続時精算課税選択届出書住民票の写し登記事項証明書など一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります

Q. 不動産所得所得税の計算方法について。

不動産取得税の税率は「原則4%」となっていますが、平成21年3月31日までに不動産を取得した場合は・・・
・土地、建物のうち住宅・・・「
3%
・建物のうち非住宅・・・「
3.5%(平成20年4月1日~平成21年3月31日までは4%)」となっています。

-不動産取得税の軽減措置-
平成21年3月31日までに不動産のうち、「
宅地」を取得した場合は、「固定資産税評価額が1/2」に軽減されています。
また、以下に該当する場合は固定資産税評価額から所定額の控除を受けることができます。
◎新築住宅
・床面積が50㎡以上~240㎡以下である・・・「
固定資産税評価額-1,200万円
◎中古住宅
・床面積が50㎡以上~240㎡以下である
・取得した中古住宅が自己の居住用で、取得日前20年以内に新築された住宅である(耐火構造の場合は25年)
以上の2つの条件を満たした場合・・・「
固定資産税評価額-新築時期別控除額」となります。

新耐震基準に適合している中古住宅の場合は、築後20年(耐火構造の場合は25年)を超えた場合でも、軽減が受けられます。

◎新築時期別控除額


新築時期別控除額 新築時期 控除額 ~昭和56年(1981)6月30日 350万円 昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円 昭和60年7月1日~平成1年3月31日 450万円 平成1年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円 平成9年(1997年)4月1日~ 1,200万円
不動産取得税の軽減を受ける場合は、各都道府県が定める日までに申告しなければ、軽減の適用が受けられない場合がありますので注意しましょう!(日数は各都道府県によって異なります)



Q. 宅地の相続税評価について。

遺産の中に居住用や事業用に使われていた宅地等で一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものがある場合には、その宅地等評価額の一定割合を減額する特例があります。
減額される割合
宅地等の利用状況等により次のようになっています。 (1) 特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である小規模宅地等の場合・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・80%
(2) 貸付事業用宅地等である小規模宅地等の場合・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・50%

宅地の相続・贈与税の課税方法
宅地の相続税評価額を算出する方法には路線価方式と倍率方式があります。毎年1月1日を評価時点としています。


Q. 外国人が日本の不動産を所有する場合の税務。

マンションを取得する際にかかる不動産取得税や、保有している間に毎年かかる固定資産税・都市計画税などは、外国人であっても当然課税されます。
なお、売却時の税金については、外国人の場合、原則として売却代金の10%が源泉徴収され、確定申告によって精算する仕組みがあります。詳細については、最寄りの税務署などでご確認ください。

Q.家を購入したいのですが、まずはどうすれば良いですか?

まずは物件を決めていただきます。 お客様のご希望条件をお教えいただき、いただいた条件内でこちらから物件をご紹介させていただきます。 次に気になる物件をいくつか選んでいただき、物件ご内見の段取りを私共がいたします。 それから購入へとお話しを進めていきます。 私共が、購入までどの様にすれば良いのかアドバイス等いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

Q.フラット適合物件とは、どういうことですか?

住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書の発行が可能な物件のことです。
この適合証明書は、適合証明検査機関(主に一級建築士事務所)へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。
通常は物件を扱っている仲介業者または売主が申請の手続きを代行します。

Q.フラット35のメリットって何ですか?

Q.フラット35Sとはどういうものですか?

Q.住宅ローンは最大何年間借入できるのでしょうか?

金融機関で借入できる期間は基本35年(例外は除く)です。 しかし築35年ほど経っているマンションになると金融機関によっては借入期間が短くなる場合もございます。 物件によって借入期間が変わる可能性もありますので、正確な借入期間を調べる為にはまず物件を決めていただき、金融機関に事前申し込みをする事をお勧めいたします。 その際は私共がお手伝いさせていただきますので、お気軽にご連絡ください。

Q.管理会社はマンションにとってどの様な事をしてくれるのでしょうか?

管理組合から委託を受けて、日常の管理業務を管理会社が行うことになります。
管理会社は「管理委託契約書」および各マンションの「管理規約」、「使用細則」等に則って、下記のマンションの共用部分に関する維持管理を行ってもらいます。
主な委託業務は
①事務管理業務
②管理員業務
③清掃業務
④建物設備維持管理業務
などです。

Q.ルーフバルコニーとはなんですか?

階下の住戸の屋根部分を利用したバルコニーのことです。一般のバルコニーに比べ、広い空間を確保することができ、日当たりや開放感に優れていることが多く、アウトドアリビングとして利用したり、ガーデニングやパーティースペースに使用することもできます。下が住戸の場合が多いので、使用する場合は音への配慮も必要です。また、ガーデニングに利用する場合は、排水口のドレーンの清掃などの注意も必要です。

お問い合わせ